跟蹤報導：搖搖欲墜的中國房地產市場<2> - 朝鮮日報中文網——洞察世界的韓國之眼_

中國房地產市場爆跌的原因與歐美等其他國家別無兩樣，就是短期內上漲過多。

據中國國家發展和改革委員會介紹，借助於經濟快速增長和低利息的暖風，中國70個主要城市的房地產價格從2004年開始至去年，4年裏平均上漲了近四成。在深圳、杭州、南京、上海和北京等大城市，上漲3倍以上的房地產也不在少數。

因此，儘管中國中央政府做出不懈努力以扶持房地產。但中國專家仍然認為，房地產價格在短期內會繼續下降。

中國社會科學院金融研究所主任易憲容最近在接受半官方媒體“中國新聞網”的採訪時預測：“中國的住房價格與收入水平相比過高，房價仍處於降價的初步階段，政府的扶持政策收效不會太大。”中國頗具實力的房地產經紀公司——中原房地產公司的華北區負責人李文傑預測說：“北京和天津等華北地區的房價今年以來雖然已經平均下降了15%至20%，但到年末為止，最少還得下降10%以上。”

▲圖為，中國最大的建築公司“中國建築工程總公司”在北京市內的某建築工地。北京以奧運商機為契機，掀起了一股建寫字樓風潮，但在房地產市場疲軟的影響下，寫字樓的空房率高達30%./照片=彭博社

■多數人展望“房價將下降10%以上”

一些分析認為，大城市房價在今後1至2年內，比最高時下降30%，並且這將成為房價觸底反彈的轉捩點。《中國經營報》報導說：“最切實的振興房地產政策就是，把房價拉到最高時的70%.”

當然，也有樂觀的展望。不少人認為，截至目前，擁有巨額資金的炒樓者的房地產投資心理受挫並不嚴重，老百姓的存款率也相當高，會阻止房地產市場的崩潰。北京長安街一帶和上海浦東地區的金融區陸家嘴和新天地等商業建築密集地區因為“物以稀為貴”，依然存在著潛在的需求空間，只要有低於時價5至10%的急售房出現，立即就會被人買走。

另外，中國中央政府和地方政府也紛紛解囊，以全力扶持已出現崩潰跡象的房地產市場。中國上海、南京等18個地方城市爭相出臺了房地產扶持政策，如，從上月起，買房時支付補貼和擴大貸款等。中央政府也從本月起，推出了各種促進買房的政策：對首次購買90平方米以下的小戶型者，把首付款從30%下降到20%；購買住房時免收印花稅（0.5%）和土地稅（1%）；1戶購買2套住房時，把抵押貸款比例從60%提高到70%.本月9日，還追加推出大舉振興房地產和實體經濟的重點政策，投入了4萬億人民幣（約780萬億韓元）的巨額資金，主要用於擴大社會基礎設施建設和住房建設。

■“房地產海嘯”是否打擊中國經濟

然而，有跡象表明，房地產市場的疲軟局面逐漸殃及實體經濟領域。隨著房地產交易的驟減，房地產經紀行業紛紛面臨倒閉的危機。

今年9月份，北京市的房地產交易數量共達2788件，平均每天約90件左右，僅為去年同期的五分之一。北京奧運場館附近的公寓借助“奧運商機”僅去年一年價格暴增至2倍左右，目前，儘管已下調了30至40％的價格，但仍就賣不出去。

據估測，今年北京市內宣告倒閉的房地產經紀公司就高達7800多處。甚至，隨著旗下員工多達7000多名的北京最大的房地產仲介公司“訓馳”也最近關門停業，大大小小的仲介公司正陷入“破產多米諾骨牌效應”的恐懼之中。

一位元在北京望京地區經營房地產經紀公司的朝鮮族L某透露：“去年為止，每月能成交2至3件，利益頗豐，今年卻是10個月內僅成交一件。照這樣下去，連生計都問題，所以最近開始開‘黑車’。”今年，中國70個城市中房產價格跌幅最大的深圳市的情況也是如此。深圳市“三星房地產”總經理鄭板燮（音）說：“比平均價格降低50％左右的地方很多，房地產行業實際感受到的經濟現狀十分嚴峻。”

另外，水泥、建築等相關產業也開始遭受重創。隨著對房地產景氣反映敏感的一些品種需求縮減，其產量也開始“瘦身”。鋼鐵行業僅9月一個月減少了5.5％的產量，空調（-21％）和冰箱（-6.5％）等行業都紛紛減少產量。

股市也受到了影響。今年以來，中國最大的房地產開發公司SOHO中國的股價以本月13日為准暴跌了 67.5%。中國的代表性商業銀行招商銀行也因投資者對房貸不良的擔憂而在9至10月兩個月間暴跌了49.4%. 而同一期間，上證綜合指數的平均跌幅為25.6%，兩者相差近一倍。

《華爾街日報》報導說：“如果住宅市場迅速下滑，中國政府一直視為經濟快速發展的最低條件——8%的年經濟增長率也有可能難以保證。”

中國政府的智囊團——政策科學研究會分析說：“過去10年房地產行業在中國經濟增長中的貢獻達30%. 1億人民幣的房地產投資可創造出2500多個工作崗位。”如果房地產市場持續下滑，就業壓力也會越來越大。據《華爾街日報》估算，目前中國國內建築業相關產業的就業人員有8000萬名。

■發生中國版次債危機的可能性有多大？

所幸的是，專家們認為房地產市場的蕭條引發中國版次債危機的可能性微乎其微。分析認為，中國和美國的房地產基本情況有截然不同。首先，中國的房貸規模小於美國，而保守的住房貸款慣例也降低了不良房貸的可能性。據標準渣打銀行透露，美國的房地產相關貸款占所有商業銀行貸款的50%以上，而中國僅為12%.此外，中國的購房首付比例為30至40%，遠高於美國的20%.

瑞銀中國的分析師王濤(音)說：“中國的銀行向購房者放貸，通常不會超過住房購買價格的一半。”這意味著，只要房價跌幅不超過一半，金融機構就可以收回本金。這要歸功於中國於2004年為打擊投機，對各個銀行分別設定了“房貸配額制”，採取了強有力的限制放貸措施。

第二，美國次債危機是住房抵押貸款關係到第二次、第三次衍生金融商品，致使不良資產的危機進一步擴大。而中國幾乎不存在證券化的住房抵押貸款。普衡律師事務所的顧問約耳-羅斯坦說：“美國和歐洲一直在要求中國把住房抵押貸款進行證券化，但中國政府始終沒有同意。現在看來，中國的政策反而是好的。”

第三，目前中國銀行的資產狀態和收益性比較良好。雖然主要發達國家銀行的收益性在迅速下滑，但中國的銀行整體利潤在今年截止9月末同比增長了16.6%.銀行的不良債權(NPL)比例也從2005年的8.6%降至去年的6.2%，今年截止9月的不良金融債權比例也進一步下滑到5.5%(國際金融中心資料)。

中國商業銀行的資本適足率為12至14%，高於國際清算銀行所要求的標準(8%)。壞帳準備比率也達到130%，這說明對不良貸款所帶來的衝擊抵禦能力良好。英國基金調查機構晨星公司稱：“即使住房抵押貸款的一半都收不回來，中國整體銀行所受的損失也不過占整個貸款的1.5%左右。美國和歐洲的情況很難在中國重現。”